Rechtsgrundlagen für die Wohnflächenberechnung

Immer wieder fragen Mieter, nach welchen Vorgaben die Wohnfläche berechnet wird. Leider bietet das Mietrecht für den freifinanzierten Wohnungsbau keine eindeutigen Vorgaben. Gesetzliche Regelungen fehlen, daher ist die Rechtsgrundlage uneinheitlich. Der BGH hat zwar in letzter Zeit einige Entscheidungen zur Wohnfläche getroffen, sie haben aber nicht immer die gewünschte Klarheit gebracht. Die folgenden Ausführungen geben einen Überblick.

Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohn- und Gewerbefläche

1.Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung ist am 1.1.2004 in Kraft getreten und gilt unmittelbar für alle Flächenberechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz, die nach dem 31.12.2003 vorgenommen wurden. Auf freifinanzierte Wohnungen ist sie nicht unmittelbar anwendbar.

2. II. Berechnungsverordnung

Außerdem finden sich Vorschriften über die Wohnflächenberechnung in §§ 42 bis 44 II. BV. Diese Regelungen sind durch die WoFIVO ersetzt worden. § §42 bis 44 II. BV. bleiben jedoch – wenn auch eingeschränkt - weiterhin anwendbar.
Die Übergaberegelung des § 42 II. BV, die mit § 5 WoFIVO übereinstimmt, sieht einen Bestandschutz für alle Berechnungen vor, die bis zum 31.12.2003 vorgenommen wurden. Ist die Wohnfläche nach §§ 42 bis 44 II. BV. in der bis zum 31.12.2003 geltenden Fassung errechnet worden, bleibt es dabei. Nur soweit nach diesem Zeitpunkt bauliche Veränderungen an dem Wohnraum vorgenommen wurden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, z.B. ein Anbau, ist die WoFIVO anzuwenden.

Auch die Regelungen der II. BV betreffen unmittelbar nur öffentlich geförderten Wohnraum.

3. DIN 283, Teil2,- Wohnungen

Im freifinanzierten Wohnungsbau wurde die technische Regel DIN 283 häufig zur Ermittlung der Wohnfläche herangezogen. Sie galt bis August 1983 und wurde danach vom Normenausschuss zurückgezogen, weil „die DIN 283 im Hinblick auf die fast gleichlautenden Regelungen der §§ 42 ff. II. BV. überflüssig geworden sei.“

4. DIN 277- Grundflächen und Rauminhalte von Hochbauten

Die Technische Regel DIN 277 dient insbesondere der Kostenermittlung- und analyse von Hochbauten. Sie war nicht für den Zweck konzipiert, eine Berechnungsgrundlage für gewerbliche Mietflächen zu schaffen. Die DIN 277 legt Berechnungsverfahren für Grundflächen und Rauminhalte fest, ohne eine Bewertung hinsichtlich ihrer Nutzungsart vorzunehmen. Wohnspezifische Eigenheiten spielen bei ihrer Anwendung somit keine Rolle. Sie wird daher bevorzugt zur Flächenberechnung im gewerblichen Bereich angewendet.

5. gif- Richtlinie

Im gewerblichen Bereich findet sich noch die sog. Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G), die von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) in Abstimmung mit dem DIN Normenausschuss erstellt wurde und welche die DIN 277 mit zusätzlichen Werten und Kriterien anreichert ( Einzelheiten bei Schul/Wichert ZMR 2002, 633, 634). Diese Regelung hat sich, soweit ersichtlich, noch nicht durchgesetzt.

6. TGL

Bei Gebäuden die auf Grundlage der Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurden, erfolgte das Aufmaß in der Regel auf Basis der einschlägigen TGL. Ist das Ergebnis eines solchen Aufmaßes Basis vertraglicher Regelungen geworden, besteht auch hier Bestandsschutz.

Vereinbarungen über die Wohn- und Gewerbefläche

Die Vertragsparteien können den Streit über die Wohnungsgröße nicht durch eine gesonderte Vereinbarung vermeiden, wenn sich später eine Falschberechnung herausstellt. Der Grund: Bei Wohnungsmietverhältnissen ist eine Vereinbarung über das Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Das gleiche gilt für Vereinbarungen über den Abrechnungsmaßstab bei Betriebskosten (§ 556a Abs. 3 BGB) sowie über die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 6 BGB). Daraus folgt, dass regelmäßig die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich ist.

Nach einer Entscheidung des BGH kann ausnahmsweise eine Vereinbarung zur Wohnfläche zulässig sein, wenn sie den Sinn hat, einen Streit über den richtigen Berechnungsmodus zu vermeiden. Für eine solche Regelung müssen Anhaltspunkte vorliegen. Derartige Anhaltspunkte waren nach Ansicht des BGH gegeben in einem Streit um die korrekte Anrechnung einer großen Dachterrassenfläche (WuM 2006, 245). Der BGH ist hier zu dem Ergebnis gekommen, dass die §§ 42 bis 44 II BV nicht anzuwenden seien.
In der Regel ist davon auszugehen, dass Abstellräume inner- und außerhalb der Wohnung, Keller, Garagen und Waschküchen nicht zur Wohnfläche zählen.

Ist eine Berechnungsgrundlage vereinbart worden?

Von einer Vereinbarung über die Fläche zu unterscheiden, ob sich die Vertragsparteien über eine Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der Mietfläche geeinigt haben (BGH WuM 200, 337; Scheffler NZM , 41, 42). In den meisten Mietverträgen mit vereinbarter Wohnfläche wird die Fläche entweder mit einer ca.- Angabe oder unter Nennung einer konkreten qm- Fläche festgelegt. Nach Auffassung des BGH ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nicht bloß als unverbindliche Objektbeschreibung zu verstehen. Sie gehört vielmehr zur vertraglichen festgelegten Sollbeschaffenheit der Wohnung (WuM 2004, 336, 2004, 337; WuM 2005, 712). Allerdings wird in der Praxis neben der ausgewiesenen Wohnungsgröße selten eine Vereinbarung darüber getroffen, wie die Wohnfläche ermittelt wurde. Es gibt nämlich keinen allgemeinen Sprachgebrauch, der mit dem Begriff der Wohnfläche eine Berechnung nach festgelegten Regeln verbindet (BGH WuM 2004, 337; WuM 2004, 336; NJW 1991, 912= MDR 1991, 515). Achtung! Das LG Krefeld ist der Auffassung, dass der Begriff „Mietraumfläche“ als reine Grundfläche der Wohnung und nicht als Wohnfläche i. S d. §§ 42-44 II. BV zu verstehen ist. Im Ergebnis ist dann auch bei Abweichungen kein Mangel gegeben.

Daher ist durch Auslegung nach Treu und Glauben zu ermitteln, welche Berechnungsmethoden die Parteien vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten ( Heinrichs in: Palandt § 157 Rdn.7.) Dann kommt es in erster Linie darauf an, ob Anhaltspunkte im Vertrag zu finden sind, die eine Vertragsauslegung für eine bestimmte Berechnungsmethode zulassen. Sind z.B. Grundrissplan und Baubeschreibung erkennbar nach Rohbaumaßen gefertigt, so bedeutet dies nach Treu und Glauben, dass die Angabe des Flächenmaßes als Rohbaufläche zu verstehen ist (OLG München ZMR 1978, 365) Ergeben sich keine weiteren Anhaltspunkte, ist zur Ermittlung der Wohnfläche auch im freifinanzierten Wohnungsbau im Regelfall die WoFIVO heranzuziehen, in Altfällen (vgl. oben I 2) §§ 44 II. BV (WuM 2006, 246).

Sind keine Anhaltspunkte im Vertrag auszumachen, ist zu prüfen, ob sich allgemein oder örtlich eine Verkehrssitte gebildet hat, wonach die Wohnfläche nach bestimmten Kriterien zu ermitteln ist ( BGH WuM 2004. 337). Eine Verkehrssitte ist bejaht worden bei der Berechnung von Dachgeschossflächen (vgl. BGH WuM 1997, 627; LG Mannheim WuM 1989, 11). Danach bleiben Flächen unter Schrägen bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt, soweit der Raum über ihnen eine lichte Höhe von weniger als 1 Meter hat. Soweit die Höhe zwischen 1 Meter und 2 Meter liegt, werden die Flächen nur zur Hälfte angerechnet.
Die Ermittlung der Wohnfläche am Beispiel der Wohnflächenverordnung

Seitenansicht


Grundriss

Fußboden
3,00 m x 4,00 m = 12 qm

Wohnfläche:
0,5 x 3,00 = 1,50 = 0,00 qm
1,50 x 3,00 = 4,50 = 2,25 qm
2,00 x 3,00 = 6,00 = 6,00 qm

12 qm = 8,25 qm

Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche von Wohnungen.
Es wird berechnet:

Weitere Besonderheiten sind zu berücksichtigen z.B. sind Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler mit mehr als, 0,10 m², die in ganzer Raumhöhe durchgehen, Treppen mit mehr als 3 Stufen, Tür- und Fensternischen bis 0,13 m², Erker und Wandschränke bis 0,5 m², Räume unter Treppen mit einer Höhe bis 2 m, abzuziehen.


Fenster schließen